תשואה על נדל"ן: איך לחשב נכון ולמה המספרים שאנשים מצטטים לרוב לא מדויקים

"תשואה של 4%" הוא המשפט הנפוץ ביותר בשיחות על תשואה על דירה להשקעה. הוא גם לרוב מחושב בצורה שגויה.

לא מכוונה לרמות. אנשים פשוט חוסכים לעצמם חישובים מסובכים. הבעיה שהמספר שיוצא מהחישוב הפשוט הוא לפעמים חצי מהמציאות.

תשואה גולמית לעומת תשואה נטו

תשואה גולמית (Gross Yield): שכירות חודשית כפול 12 חלקי עלות הרכישה הכוללת. אם שכירות היא 4,500 שקלים לחודש ומחיר הנכס מיליון שקלים, תשואת השכירות הגולמית יוצאת 5.4%.

תשואה נטו: אחרי ניכוי ארנונה בתקופות ריק, ועד בית, ביטוח, תחזוקה שנתית ממוצעת, ריק שכירות לפי ממוצע שוק, ומס על הכנסות שכירות מעבר לפטור. על אותו נכס, נטו יכול להיות 2.8% עד 3.2%. חצי מהמספר הגולמי.

תשואה על ההון העצמי – המדד שהכי משנה

כשמשתמשים במינוף (משכנתא), המדד הרלוונטי הוא לא תשואה על מחיר הנכס אלא תשואה על ההון העצמי (Cash on Cash) – הכסף שהשקעתם בפועל.

דוגמה: נכס ב- 1.2 מיליון שקלים. הון עצמי 600,000 (50%). שכירות נטו שנתית 30,000 שקלים. תשואה על מחיר הנכס: 2.5%. תשואה על ההון העצמי, לפני עלות מימון: 5%. אם עליית הערך השנתית עומדת על 3%, התשואה הכוללת על ההון היא 8%. זה המספר שצריך להשוות להשקעות אלטרנטיביות.

מה קורה כשמכניסים את המשכנתא

כשיש משכנתא, צריך לחשב תזרים. מה נשאר בכיס כל חודש אחרי כל ההוצאות וכולל החזר המשכנתא? נכס שתזרימו שלילי – שאתם משלמים עליו מכיסכם מדי חודש – הוא לאו דווקא עסקה רעה. אבל צריך להחליט על דבר כזה במודע, לא לגלות אותו בהפתעה.

שלושה מדדים שכדאי להכיר

Cap Rate: תשואה תפעולית נטו חלקי מחיר הנכס. שיעור מתחת ל- 3% בישראל כיום אמור לעצור ולשאול למה. Cash- on- Cash: תזרים שנתי נקי חלקי הון עצמי שהושקע. האם הכסף שלכם עובד בחיוב? IRR: שיעור תשואה פנימי שמשקלל את כל הזרימות הכספיות לאורך ההשקעה כולל מכירה. זה המדד הנכון ביותר להשוואה בין עסקאות שונות.

לסיכום

תשואה היא לא מספר אחד. היא תלויה במה מחשבים, על מה, ואיך מתייחסים למימון. ניתוח שנעשה נכון יכול להראות שנכס שנראה פחות מרשים על הנייר הוא למעשה עסקה טובה יותר מנכס שנמכר עם מספר גולמי גבוה.

ב- Almi אנחנו לא מוכרים תשואות. אנחנו בונים מודל כלכלי לכל עסקה ומראים ללקוח את המספרים האמיתיים לפני שהוא מחליט.

תשואה על נדל"ן — לחשב נכון לפני שקונים

חישוב תשואה על נדל"ן נכון הוא ההבדל בין החלטה טובה לפחות טובה. רוצים ליווי בניתוח תשואה על נדל"ן? הכירו את השירותים שלנו או קבעו שיחה. לנתוני שכר דירה ומחירים ראו את הלמ"ס.