בשלב מסוים, משקיעים שעשו עסקה אחת או שתיים בישראל מתחילים לחשב. התשואות בישראל נשחקות. המחירים גבוהים. הכניסה לעסקה הבאה דורשת הון שלוקח זמן לצבור. ואז מישהו מספר להם על ארה״ב.
השקעות נדל"ן בארה"ב מציעות תשואות שלא קיימות בישראל. אבל השוק האמריקאי גם מציע מורכבות שמשקיעים ישראלים מגלים בדרך הקשה כשהם נכנסים להשקעה בלי הכנה.
מה שמושך ישראלים לשוק האמריקאי
תשואות שכירות גולמיות באזורים כמו בוסטון, אטלנטה והייברהיל עומדות על 8% עד 12%. גם אחרי עלויות ניהול, ריק שכירות ומיסוי, התשואה נטו עומדת על 5% עד 7%. לעומת 2% עד 3% נטו בישראל – זה הבדל שלא ניתן להתעלם ממנו.
מעבר לתשואה, יש פיזור. תיק השקעות שמחזיק גם נכסים אמריקאיים פחות חשוף לגחמות של מדיניות דיור ישראלית, לשוק שנע מסיבות שאין להן קשר לכלכלה, ולריכוז גיאוגרפי.
מה שאנשים לא מחשבים
מבנה משפטי
ישראלי שקונה נכס בארה"ב בשמו הפרטי חשוף לחבות אישית מבחינה משפטית. רישום הנכס תחת LLC הוא הכלי הנכון ברוב המקרים – ישות משפטית אמריקאית שמגינה על הנכסים הפרטיים ויש לה יתרונות מיסויים. לצד זה תצטרכו מספר מס אמריקאי לזרים (ITIN) כדי לפתוח חשבון בנק ולדווח ל- IRS. אבל הקמה לא נכונה של ה- LLC עולה יותר ממה שהיא חוסכת. צריך עו"ד ורואה חשבון שמכירים גם את הצד הישראלי וגם את האמריקאי.
ניהול מרחוק
נכס בבוסטון כשאתם בתל אביב לא מנהל את עצמו. חברת ניהול מקצועית היא לא אופציה, היא הכרח. הבעיה שבחירת חברת ניהול גרועה הופכת השקעה טובה על הנייר לסיוט תפעולי. בחינה קפדנית של חברת הניהול היא לא פחות חשובה מבחינת הנכס עצמו.
ארה"ב אינה שוק אחד
מסצ'וסטס, ניו המפשייר וניו יורק הן שלושה שווקים שמתנהגים לפי לוגיקות שונות לגמרי. מה שעובד באחד יכול להיכשל בשני. כניסה בלי היכרות מעמיקה עם השוק הספציפי – לא רק עם ארה"ב בכלל – היא הסיכון הגדול ביותר.
שני מסלולים
השקעה ישירה: קניית נכס ספציפי – לדוגמת סינגל או מולטי פמילי – עם ניהול של חברה מקומית. מתאים למי שרוצה בעלות ישירה ושליטה. דורש הון מספיק לעסקה אחת, ומרחק פסיכולוגי מהיכולת לנהל בעצמך.
השקעה קבוצתית: הצטרפות לקבוצה או לקרן שרוכשת נכסים גדולים יותר, כמו מתחמי דיור מסוג מולטי פמילי (Multifamily). סף כניסה נמוך יותר, גישה לעסקאות שלא זמינות למשקיע בודד, והכנסה פסיבית מנכס מניב עם ניהול מקצועי כבר כלול. מתאים למי שרוצה חשיפה לשוק בלי הטרחה תפעולית.
למי זה מתאים?
לא מישהו שעוד לא השקיע בישראל. השוק האמריקאי מתאים למשקיע שיש לו כבר ניסיון עם לפחות עסקה אחת, שמבין את הבסיס, ושיש לו הון לפיזור ולא רק לעסקה ראשונה. זה השלב הבא בתיק – לא נקודת הכניסה.
ב- Almi אנחנו מלווים ישראלים בשני המסלולים. שיחת ייעוץ ראשונה תגיד לכם אם הזמן הנכון בשבילכם הוא עכשיו.
נדל"ן בארה"ב — איך מתחילים נכון
השקעה בנדל"ן בארה"ב דורשת היכרות עם השוק, המיסוי ומבנה העסקה. אלמי מלווה משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב — הכירו את השירותים שלנו או צרו קשר. למידע ממשלתי ראו את אתר הממשלה.